2020年4月施行の改正民法で、これまで国土交通省ガイドラインや判例に委ねられていた原状回復と敷金のルールが条文として明文化されました。管理会社にとって、契約書の条項が改正民法に沿っているかは退去精算トラブルを避ける前提知識です。本記事では621条・622条の2の実務ポイントを整理します。
1. 何が変わったのか——原状回復義務が条文で明文化
改正前の民法には、賃借人の原状回復義務そのものを正面から定めた規定がありませんでした。実務は国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や判例の積み重ねで運用されてきましたが、法律上の根拠が曖昧なまま個別交渉に委ねられていたのが実情です。
2020年4月施行の改正民法（債権法改正）では、賃借人の原状回復義務が民法621条として明文化されました。あわせて、通常損耗・経年劣化は原状回復義務の対象外であることが法律上明確になり、従来ガイドラインで示されていた原則が条文レベルで裏づけられた形です。
2. 621条の中身——「通常損耗」「経年変化」は除く
民法621条は、賃借人が賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷について、賃貸借終了時に原状に復する義務を負うと定めています。ここが重要な点ですが、条文はその損傷から「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗」と「経年変化」を明確に除いています。
つまり、家具設置による床のわずかなへこみ、日照による壁紙・畳の変色、テレビや冷蔵庫背面の電気ヤケといった通常損耗・経年劣化は、原則として賃借人の負担ではありません。借主が負担するのは、故意・過失や善管注意義務違反、通常の使用を超える使い方による損傷に限られます。従来のガイドラインの考え方が、そのまま条文に取り込まれたと理解すると実務に落とし込みやすいでしょう。
3. 敷金の定義とルール——622条の2で明文化
敷金についても、改正民法で新たに622条の2として明文化されました。同条は敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しています。
そのうえで、賃貸借が終了して賃借物の返還（明渡し）を受けたときに、賃貸人は受け取った敷金から未払い賃料等の債務額を控除した残額を返還する義務を負う、と定めました。ポイントは「明渡し後」に返還義務が生じる点で、明渡しと敷金返還は同時履行の関係に立ちません。敷金から原状回復費（借主負担分）を充当できることも、この枠組みの中で整理されています。
4. 実務への影響——曖昧な特約は無効リスク
条文化によって原則が明確になった一方、ガイドラインと異なる定め（特約）を置く場合の合意はこれまで以上に慎重さが求められます。例えば「通常損耗分も含めてハウスクリーニング費を借主負担とする」といった特約は、判例上、客観的・合理的な理由があり通常損耗の範囲が具体的に示されていること、借主がその負担を明確に認識し合意していること、といった要件を満たさなければ有効性が否定されるリスクがあります。
「原状回復費用は借主負担とする」だけの曖昧な一文では、通常損耗まで借主に負わせる合意とは認められにくいということです。特約を機能させるには、負担範囲・単価の目安・借主の明確な同意を、契約書と精算時の双方で記録しておくことが欠かせません。
5. 管理会社がやるべきこと——条項の点検
まず既存の契約書ひな型を、改正民法621条・622条の2に沿って点検します。原状回復条項が通常損耗・経年劣化を借主負担から除外する立て付けになっているか、敷金条項が「明渡し後に未払い債務を控除した残額を返還する」構成になっているかを確認します。
次に、通常損耗を借主負担とする特約を置いているなら、前述の要件（合理性・具体性・借主の明確な合意）を満たすかを一件ずつチェックします。あわせて、退去立会時の負担額算定を、担当者の経験則ではなくガイドラインと契約内容に基づいて説明できる運用に整えることが、トラブル予防の要になります。
よくある失敗と対策
失敗① 契約書に「原状回復は借主負担」とだけ書き、通常損耗まで請求してしまう → 対策：負担対象から通常損耗・経年劣化を除く旨を条文どおり明記し、特約は範囲と単価目安まで具体化する。
失敗② 明渡し前に敷金返還を求められ精算前に返してしまう／逆に根拠なく留保する → 対策：622条の2に沿い「明渡し後に控除残額を返還」する運用を徹底し、控除の内訳を書面で提示する。
失敗③ 立会時の負担額の根拠を口頭説明で済ませ、後日「言った言わない」になる → 対策：査定根拠（通常損耗か借主負担か）と合意の事実を写真・書面で残す。
AI退去立会で「明確な合意」を記録付きで残す
改正民法で原則が明確になったからこそ、退去現場での査定と合意の記録が精算トラブルを分けます。リモデラのAI退去立会は、改正民法・国土交通省ガイドラインに基づいて、通常損耗と借主負担を自動で切り分けて査定します。契約書の内容（特約）も踏まえて賃借人にその場で負担額を提示するので、法改正後に求められる「明確な合意」を記録付きで残せます。
さらに、写真・動画・会話履歴のログがすべて残り、万一の裁判でも根拠を示しやすい。客観的で公平な査定により、貸主・借主の双方に納得感が生まれます。合意書は翻訳付きで外国人入居者にも対応。複数の保証会社と提携し、合意が取れなくても代位弁済で回収不能リスクを抑えられます。なお単価の考え方は各社の料金表に依存します。例えばクロス張替えを1,000円/㎡と仮定した場合でも、実際の算定は自社の料金表に置き換えてご利用ください。
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✅ まとめ：621条・622条の2の実務ポイント
- 民法621条で原状回復義務が明文化され、通常損耗・経年変化は借主負担の対象外であることが法律上明確になった
- 民法622条の2で敷金が定義され、明渡し後に未払い債務を控除した残額を返還する義務が明文化された
- ガイドラインと異なる特約は、合理性・具体性・借主の明確な合意という要件を満たさなければ無効リスクがある
- 契約書条項の点検と、査定根拠・合意を記録に残す退去立会運用が、法改正後のトラブル予防の要になる
