退去立会で必ず論点になるのが、タバコによるクロスのヤニ・臭いです。「一部屋だけなのに全面請求できるのか」「6年経過していても取れるのか」——判断を誤ると過大請求か回収漏れにつながります。本記事では国土交通省ガイドラインを軸に、喫煙による原状回復と重過失の実務を管理会社向けに整理します。
1. タバコのヤニ・臭いは「通常損耗」か「善管注意義務違反」か
原状回復の大原則は、通常の使用によって生じた損耗（通常損耗）は貸主負担、賃借人の故意・過失や善管注意義務違反による損耗は借主負担、というものです。
喫煙自体は禁止行為ではありませんが、国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では、喫煙によるクロスの変色・臭いが「通常の使用を超えるもの」と判断される場合、借主負担になり得るとされています。つまり喫煙は「日照や家具設置による自然な劣化」とは区別され、程度によっては善管注意義務違反と評価される点がポイントです。
2. 全面張替えを請求できるケース／できないケース
争点は「どの範囲まで借主に負担させられるか」です。
- 請求しやすいケース：ヤニ・臭いが一部屋全体に及び、部分補修では色・臭いが均一にならない場合。この場合、面（壁一面）または居室単位での張替えが認められることがあります。
- 請求しにくいケース：喫煙可物件として募集していた、ヤニが軽微で一部に留まる、下地に及んでいない場合。範囲は限定的に判断されます。
クロスは色合わせの都合上、㎡単位ではなく面・部屋単位で施工するのが一般的です。ヤニ・臭いが室内全体に回っていれば、その部屋全体の張替え費用を借主負担とする合理性が生まれます。
3. 重過失の考え方
ガイドラインでは、賃借人の故意・過失の中でも程度が重いものを想定しています。タバコのヤニ・臭い、落書きなどは、通常の生活では生じない損耗として、善管注意義務違反ないし重過失に該当しうると整理されます。
裁判例においても、喫煙によるクロス・天井の全面張替え費用や消臭費用を借主負担とした例があるとされています。ただし判断は物件条件・喫煙状況・立証の有無によって分かれるため、本記事では「そうした裁判例がある」という一般的な水準に留め、個別の事件番号を断定的に引用することはしません。実務上は「重過失に当たるか」を物件ごとに慎重に評価する姿勢が重要です。
4. 減価償却との関係
クロスの負担計算では、経過年数による減価（残存価値）を考慮します。ガイドラインではクロスの耐用年数を6年とし、6年経過で残存価値1円まで減価するとされています。
ここで実務上の重要ポイントがあります。減価するのはあくまで「クロスという材料の価値」です。張替えに伴う施工費＝人件費・技術料は、経過年数に関わらず現実に発生します。そのため、重過失が認められる場合には、材料費は減価しても、施工にかかる人件費分は借主負担にできる、という考え方があります。「6年経ったから一切請求できない」と機械的に処理せず、材料と施工を分けて考えることが回収漏れを防ぎます。
なお単価を示す場合は、例えば1,200円/㎡と仮定、のように明示し、実際は自社の料金表・契約単価に置き換えてください。
5. 請求時の立証
重過失・喫煙を主張するには、入居時の状態との比較が不可欠です。
- 入居時に喫煙の有無・クロスの状態を記録しておく（チェックシート・写真）
- 退去時にビフォーアフターの写真を撮影し、ヤニの変色・臭気の状況を残す
- 臭気は主観になりやすいため、複数名の確認や記録で客観性を補強する
入居時記録がないと「元々の汚れか喫煙由来か」を切り分けられず、請求根拠が弱くなります。立証の準備が請求可否を左右します。
よくある失敗と対策
- 失敗①：喫煙可物件なのに全面請求してしまう → 対策：募集条件・契約書の特約を確認し、喫煙可なら請求範囲を慎重に限定する。
- 失敗②：6年経過を理由に一切請求しない → 対策：材料費と施工費（人件費）を分け、重過失なら人件費分の負担を検討する。
- 失敗③：臭い・ヤニを口頭で主張して合意が取れない → 対策：入居時記録とビフォーアフター写真をセットで提示し、客観的根拠で説明する。
重過失領域こそAI退去立会で「合理的な理由」に基づく査定を
タバコ・落書きといった重過失領域は、担当者の経験に頼ると判断がぶれ、過大請求や回収漏れの温床になります。
AI退去立会は、重過失領域の判断について国土交通省ガイドラインと方針を整理しながら決めています。タバコ・落書きなど賃借人の重過失が認められる場合は、6年を経過して（残存価値1円になって）も、施工にかかる人件費分を請求する仕組みを取り入れており、双方が納得できる合理的な理由に基づいて査定を進めます。
さらに、写真・動画・会話履歴のログがすべて残るため裁判にも強く、客観的で公平な査定によって賃貸人・賃借人双方に納得感が生まれます。合意書は翻訳付きで外国人入居者にも対応。複数の保証会社と提携しているため、万一合意が取れなくても代位弁済で回収不能リスクを抑えられます。
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✅ まとめ：喫煙クロス請求の実務ポイント
- 喫煙による損耗は程度次第で善管注意義務違反・重過失となり、借主負担になり得る。
- ヤニ・臭いが部屋全体・下地に及ぶ場合、面・部屋単位の張替えが認められることがある。
- 重過失なら6年経過後でも、材料費と分けて施工の人件費分を請求できる考え方がある。
- 入居時記録とビフォーアフター写真による立証が、請求可否と合意形成の鍵になる。
